全球新冠疫情(COVID-19)对酒店资产估值的思考


 

新冠疫情的蔓延给澳洲酒店市场带来巨大冲击。很多酒店入住率勉强维持在个位数,也有很多酒店不得不暂时停业。面对如此巨大的挑战,我们需要思考的是,如何在酒店业绩严重受创时,保持公平和客观的资产估值?此外,对于酒店资产估值,我们还要面对两大困难。一是,市场上的酒店资产交易大幅减少。二是,目前没有明确迹象显示这次危机将在何时画上句号。

 


研究过去经济市场中的突发状况,或许可以帮助我们分析现在的情势。Colliers发现2001年9月发生的两件大事,美国911恐怖袭击事件和安捷航空(Ansett Australia)破产事件,或对研究当今的市场形势有参考价值。虽然事情发生在20年前,恐袭,破产和疫情也没有什么可比性。但是,昔日澳洲第二大航空公司安捷航空的破产,直接导致澳洲国内航空失去40%的乘客座位运载量。而美国911恐怖袭击彻底改变了游客的心态,也改变了航空业的安全策略。这两件事情让全球的旅游业受到了巨大冲击。与2000年同期相比,2001年10月到达澳洲国际旅游人数下降了10%,11月下降了18%,12月下降了7%。有趣的是,当年传统旅游市场的夏季出游需求不仅没有受到影响,依然非常繁忙。根据STR提供的数据显示,今年传统旅游市场(尤其是在各州首府以及附近区域)也出现类似现象。

2003年非典疫情(SARS-CoV)肆虐,波及了26个国家,感染了8,000多人。然而截止至2020年7月22日,已确诊新冠肺炎病例已达1,480万例,这与当年非典疫情形成鲜明对比。2003年5月,非典疫情导致国际入境旅游人数降至最低点,游客人数下降18%。当然,相较于我们现在面临的澳洲和世界范围内大规模封锁国际、州际边界的情况,非典带来的影响不足为道。根据澳洲航空的数据,悉尼机场的国内客运量已经开始回升。 与4月相比,5月国内客运增长了25%,虽然这仍较去年同期(2019年5月)下降97.2%。于此同时,由于海外澳洲公民陆续回国,政府安排的返澳航班减少,悉尼的国际客运量持续下降,比去年同期下降了97.4%。

世界旅行和旅游业理事会(WTTC)于2019年11月发布的《危机准备报告》分析了市场需要多长时间才能从重大危机中恢复。通过重点剖析2001年至2018年发生的90次危机对各国与城市的影响,仔细研究经济恢复需要的时间,旅客流失和旅游消费损失,世界旅行和旅游业理事会总结认为,突发流行病(例如中东呼吸綜合症(MERS),寨卡病毒(Zika)和埃博拉病毒(Ebola)的平均恢复时间为19.4个月。

 

恢复时间 - 从危机发生到结束(月)

Hotels_Charting the Course_Hotel Valuations in a COVID19 environment_Graph 1_Chinese 

资料来源:世界旅行和旅游理事会出版的危机准备报告(2019年11月)

 

危机准备报告中讨论了的四种危机,其中政治动荡对旅游业冲击最大,平均恢复时间为22.2个月,最少10个月。而与恐怖主义或安全相关的事件所需平均恢复时间最短,为11.5个月,最少2个月。此外,自然灾害的平均恢复时间为16.2个月,最少1个月。诚然,我们不能一概而论,忽略每次危机的特性。新冠疫情的特性是其具有高度传染性,因而需要各方迅速反应,严格防控。现阶段抗疫形势还不明朗。比如科学家能否顺利研发疫苗?研发需要多长时间?成功后又是否可以大规模生产,实现全球范围内分发?目前,确实有几种疫苗取得了一些的进展,已经进入人体试验阶段。但是,根据目前状况判断,澳洲的国际航空不会在明年之前恢复,澳洲航空(QANTAS)也预计可能会在2021年中旬才恢复国际航班。对于旅游业的前景,现在的普遍认知是需要3到4年才能恢复到2019年水平。

下图是悉尼市场在以往的“特殊”事件中的的表现。需要注意的是,2000年9月悉尼举办了第27届奥运会,随后2001年发生的911恐怖袭击和安捷航空破产。因此,2000 和2001前后两年的平均客房收益(RevPAR)差距颇大。与非典相比,全球金融危机对悉尼酒店行业影响更大。Colliers认为,这是因为全球金融危机不仅仅影响了国际旅游市场,还影响了很多细分市场,例如在金融危机期间公司商务旅行的缩减。

 

历年悉尼酒店市场平均客房收益(RevPAR) 季度波动(%百分比)

Hotels_Charting the Course_Hotel Valuations in a COVID19 environment_Graph 2_Chinese 

资料来源:澳大利亚统计局(ABS),Colliers

 

STR 2020年上半年的数据显示,新冠疫情在3月底才开始影响澳洲主要酒店市场。从第二季度开始对市场造成全方位的冲击。不过,随着旅行限制逐步放宽,国内旅游休闲需求增加,5月和6月的旅游业绩逐月上升。同时我们还需要认识到今年的市场数据并不准确。由于疫情导致大量酒店臨時关闭,可供出租客房减少。仅有部分酒店提供客房接待隔离旅客。因此在将今年的数据与往年进行比较时,需要格外谨慎。

 

总体而言,澳洲主要市场6月份的入住率约为20%至35%。其中,堪培拉有政府业务支持,入住率最高,为35.8%,霍巴特受到州界和国界封锁影响,入住率最低,仅为20.1%。其中,悉尼的房价最高,为149.56澳元,阿德莱德的房价最低,为108.11澳元。与2019年6月相比,今年6月的平均客房收益(RevPAR)下降了约65%至75%。累计年初数据,由于第一季度市场强劲,上半年平均客房收益(RevPAR)下降幅度有所缓和,为45%至55%。数据汇总如下:

Hotels_Charting the Course_Hotel Valuations in a COVID19 environment_Graph 3_Chinese 

资料来源:STR


既然当前市场交易量下降的规模无前例可寻,我们又该如何对当下的酒店资产做出正确评估呢?Colliers认为可以通过定量和定性两种方式来调整我们的认知。

 

定量研究包括:

  • 统计数据研究:通过直接比较法,研究STR数据或其他数据库资料。直观简洁地利用我们对宏观市场的了解,和市面上同类型酒店资产的交易价格,对我们需要评估的资产做出判断。
  • 标杆分析法:参考Colliers内部的行业标杆数据及模型,比如将某酒店的运营成本与行业标准做比较。
  • 多方位的酒店历史业绩:广泛参考Colliers的酒店营运资料库,准确了解新冠疫情对酒店业绩的实际影响。
  • 大数据分析:分析其他行业相关数据,比如通过分析澳洲各州主要机场接待旅客人数,追踪旅游出行市场是否有复苏动向。
  • 追踪交易活动:分析和研究Colliers和其他物业代理公司在当前市场的酒店交易活动。

     

    定性研究包括:

  • 酒店投资情绪调查反馈:在新冠疫情期间,Colliers每季度都会针对酒店投资这个议题进行市场情绪调查。我们的调查对象包括所有涉及酒店行业的工作人员,比如酒店业主,酒店管理者,和行业顾问等等。Colliers会对他们进行综合投资情绪调查,比如咨询他们对当前和未来可能的酒店资产交易意向,对主要市场表现的看法,以及对市场复苏的预计周期。
  • 行业讨论Colliers会与酒店市场的主要利益相关者就市场行情进行讨论,包括酒店业主,酒店管理者,银行代表,酒店资产评估师和物业代理商等等。

 

通过上述研究,Colliers能够较全面地掌握市场信息,从而着手酒店估值。当然,我们不能忽视目前市场的特殊性。除了限制旅游,封锁州界国界,在日常生活中,我们还需要遵守1.5米社交距离等等。在酒店资产估值上,Colliers认为酒店交易双方都不应只关注资产在未来12个月内的低收益,或者是资产在2019年取得的高收益。更符合逻辑的判断是着眼于酒店未来中长期的收益,即在一个正常的市场环境中,酒店资产的投资能获得的最大收益。因此,在估值方法上,Colliers更偏向于使用未来10年现金流折现模型。这种方法的好处是模型时间跨度比较长,能更加准确地反应预期回报率,评估的资产盈利和回报也更加稳定。另一种方法是使用酒店资产未来34年的收益来估值。虽然这种方法较鲜为人知,但与我们预估的市场恢复时间相近,都是34年。与资本还原法相似 Traditional Capitalisation),首先我们利用第1年的预计收益和资本化率 (Cap Rate) 返算酒店价值。考虑到市场特殊性,第1年的收入不能准确反映未来收益。所以,我们要针对第24年收益较第1年的增长进行调整。我们先分别预估出第24年收益较第1年的实际增张,将它们通缩再资本化,最后与第1年还原出来的价值加总。为了验算,我们还可以将酒店估值除以总客房数量。这样就可以粗略得到平均每间客房的资产估值。根据市场上的交易情况,我们可以对酒店资产有一个大略判断。这种方法十分管用,尤其是考虑到现在的市场情况。

 

Colliers认为,现阶段酒店资产的贬值,是基于市场的猜测,即大众普遍认为新冠疫情导致酒店收益减少,而不是基于交易数据支持。目前没有证据表明市场正在重估酒店投资风险,也没有证据表明市场上调或放缓了酒店资本化率 (Cap Rate) 我们仍然需要持续关注市场变化。不过,考虑到现在信贷融资成本处于历史低位,并有下滑趋势,Colliers认为目前资本化率没有承担过多上行压力。尽管如此,资产评估师仍需要时刻关注相关市场的动态,比如刺激不同产品的需求和生产的因素,不同产品市场所处的供应周期,品牌效应,收益支出需求等等。

 

 

'Charting the Course' series

Colliers International Hotels team have put together a series of articles to help the hotel and tourism industry chart the course to recovery, as one of the sectors most acutely impacted by social distancing measures introduced in response to Covid-19.

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